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6月3日，中國人民銀行發(fā)布了《2019年5月抵押補(bǔ)充貸款開展情況》。《情況》全文僅84字：“2019年5月，人民銀行未對(duì)國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款。根據(jù)貸款償還情況，三家銀行歸還抵押補(bǔ)充貸款共85億元。期末抵押補(bǔ)充貸款余額為35325億元。”

這是央行連續(xù)第二個(gè)月停止向政策銀行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款（PSL）；而在2月和3月，央行分別向三大政策銀行提供了719億元和586億元PSL，2014年以來累計(jì)發(fā)放額度超過4萬億元。

你可能要問，這個(gè)中文英文讀起來都很拗口的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）和我有什么關(guān)系？答案是：如果你持有三四線城市房產(chǎn)，PSL斷奶意味著這些房產(chǎn)價(jià)值可能在未來面臨大幅縮水。

從2015年開始，長(zhǎng)期沉寂的三四城市房?jī)r(jià)突然開始升溫并在之后三年持續(xù)走強(qiáng)，不少城市出現(xiàn)了“工資2000，房?jī)r(jià)20000”的奇景；深耕三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)商碧桂園股價(jià)則從2015年到2018年初暴漲逾6倍，三四線城市樓市風(fēng)頭一時(shí)超越了一二線城市成為了“新風(fēng)口”。

然而，三四線城市樓市的階段性繁榮離不開央媽和PSL。

2014年，人口增長(zhǎng)停滯、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格陷入低迷，使重倉押注三四線城市的房地產(chǎn)商和背后的地方銀行岌岌可危。在這個(gè)節(jié)骨眼，2015年6月國務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚改和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》中要求積極推動(dòng)棚戶區(qū)改造貨幣化安置成為了相關(guān)房企和銀行的救命稻草。

貨幣化安置的意思就是指拆遷棚戶區(qū)住宅房屋時(shí)，拆遷房應(yīng)該以安置的方式按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷方選購商品房住宅自行安置的方式。簡(jiǎn)單來說就是地方政府直接給拆遷戶錢，拆遷戶自己在當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)購房，這樣的方式顯然可以大大刺激三四線城市疲弱的商品房市場(chǎng)。

不過，貨幣化安置面臨著一個(gè)顯而易見的問題：誰給錢？

地方公共財(cái)政此前是地方棚改的主要財(cái)政支出來源，不過能力極為有限。2014年時(shí)全國地方棚改合計(jì)財(cái)政財(cái)政支出僅為900億元左右，而中央財(cái)政提供城鎮(zhèn)保障性安居住房專項(xiàng)資金1012億元和公共財(cái)政20億左右，合計(jì)不足2000億元。而住建部2014年棚戶區(qū)計(jì)劃改造套數(shù)為470萬套，相當(dāng)于每套棚戶區(qū)改造拆遷安置的財(cái)政支持僅有4.1萬元。

地方和中央財(cái)政對(duì)棚戶區(qū)改造的財(cái)政支出；來源：Wind、國金證券

這時(shí)，央媽出手了。

為貫徹落實(shí)國務(wù)院第43次常務(wù)會(huì)議精神，支持國家開發(fā)銀行加大對(duì)“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度，2014年4月，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（Pledged Supplemental Lending，PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源。抵押補(bǔ)充貸款的主要功能是支持國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展而對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供的期限較長(zhǎng)的大額融資。抵押補(bǔ)充貸款采取質(zhì)押方式發(fā)放，合格抵押品包括高等級(jí)債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。

抵押補(bǔ)充貸款的運(yùn)行機(jī)制非常直接，即央行將流動(dòng)性指標(biāo)分配給政策性銀行（主要是國開行和農(nóng)發(fā)行），后者將流動(dòng)性以棚改專項(xiàng)貸款的形式借給地方政府，地方政府以補(bǔ)償款的形式發(fā)放給拆遷戶，朂終拆遷戶拿著補(bǔ)償款現(xiàn)金購買商品房。

簡(jiǎn)單來說，PSL就是央媽專門用來給棚改拆遷戶發(fā)拆遷款的貨幣政策大紅包。

和地方財(cái)政和中央財(cái)政各1000億左右的棚改支持力度相比，央行PSL支持下的棚改專項(xiàng)貸款在開展當(dāng)年發(fā)放規(guī)模達(dá)到了4086億元，相當(dāng)于財(cái)政資金總和的兩倍以上。

而到了2016-2017年高峰期，棚戶區(qū)改造資金來源中，PSL支持下的政策性銀行貸款占比分別達(dá)到了80%和71%。2016年和2017年，央行支持的棚改專項(xiàng)貸款分別高達(dá)11858億元和13074億元，而同期實(shí)際完成棚戶區(qū)改造套數(shù)分別為606萬套和609萬套。加上財(cái)政資金和其它資金支持，棚戶區(qū)每戶拆遷安置、相關(guān)商品房購買的政府現(xiàn)金補(bǔ)貼力度在這兩年分別高達(dá)24.4萬和28.6萬元！

在嚴(yán)控一二線城市房?jī)r(jià)的大背景下，PSL大都流向三四線城市，數(shù)萬億的PSL支持棚改專項(xiàng)貸款、加上投資一二線城市受限的游資涌入，造就了三四線城市樓市的火爆。

從2015年開始，中國在棚改工程上共投資6.24萬億元（其中央行PSL注資超過4萬億），拆除1820萬套住房同時(shí)新建4200萬套住房，幫助1億居民搬出了危舊棚戶區(qū)并住進(jìn)了新建商品房。這一人類歷史上更大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目成功實(shí)施的背后，國務(wù)院、財(cái)政部和住建部的政策支持和央行的資金護(hù)航是關(guān)鍵。

但政府和央行對(duì)棚改貨幣化的態(tài)度在2018年底開始明顯轉(zhuǎn)變。

2018年10月，住建部座談會(huì)上指出，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，19年棚改貨幣化安置將以專項(xiàng)債權(quán)為主，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。2019年4月15日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，19年棚戶區(qū)計(jì)劃改造285萬套，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的450萬套。

2014年至2018年，財(cái)政部的棚改計(jì)劃完成套數(shù)分別為470萬套、580萬套、600萬套、600萬套和580萬套，而且實(shí)際都超額完成；2019年的計(jì)劃指標(biāo)腰斬傳遞了一個(gè)非常明確的信號(hào)：2020年棚改退出歷史舞臺(tái)幾乎板上釘釘。

歷年棚改計(jì)劃和實(shí)際完成情況；來源：國金證券

更重要的是，從2019年開始棚改貨幣化安置將以專項(xiàng)債而非PSL為主要資金來源，而央行也連續(xù)兩個(gè)月PSL零投放顯示了政策決心。在這之前的四年半期間，PSL僅在2016年有過一個(gè)月的暫停。

總之，棚改2020年明確要結(jié)束，央媽明確要斷奶，三四線城市樓市的六萬億紅包行情將不復(fù)存在。

至于今年政府工作報(bào)告提到的“舊改”能否接棒“棚改”繼續(xù)撐起三四線城市的房?jī)r(jià)上漲行情，答案很顯然是不太可能的。

首先，《政府工作報(bào)告》本身就詳細(xì)地說明了老舊小區(qū)的改造方式：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣， 要大力進(jìn)行改造提升， 更新水電路氣等配套設(shè)施， 支持加裝電梯， 健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。”

第二，住建部也明確了“舊改”的資金募集原則：“誰受益、誰出資”。

用兩句話來總結(jié)舊改就是：“不涉及拆遷，錢自行解決”。這和棚改貨幣化安置的“現(xiàn)金補(bǔ)償拆遷、中央解決資金”的情形相比，政策力度和資金保障都下降了不止一個(gè)檔次，這對(duì)于缺少經(jīng)濟(jì)和人口基本面支撐的三四線城市將是一個(gè)重大利空。

哪些省市的房?jī)r(jià)將在棚改急剎車后面臨更大的危機(jī)？簡(jiǎn)而言之，是棚改目標(biāo)調(diào)降朂激進(jìn)和經(jīng)濟(jì)基本面朂差的區(qū)域。而2019年棚改目標(biāo)同比調(diào)降朂激進(jìn)的省份包括黑龍江（下調(diào)82%）、貴州（下調(diào)81%）、河南（下調(diào)77%）、山西和山東（下調(diào)75%）等九個(gè)省份。在受波及更大的黑龍江省鶴崗市，甚至出現(xiàn)了南山區(qū)整個(gè)區(qū)商品房均價(jià)只有500元/平米的極端低價(jià)。

而根據(jù)朂新披露的2019年1-3月規(guī)模工業(yè)利潤(rùn)總額，這些省份也大多也是規(guī)工利潤(rùn)總額下滑的重災(zāi)區(qū)：黑龍江同比下降40%、河南下降50%、山東下降51%、青海下降81%。

沒有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入和收入增長(zhǎng)作為保障，依靠政策和央行補(bǔ)貼的房?jī)r(jià)繁榮必然是空中樓閣。風(fēng)口來的時(shí)候，連豬都能飛上天；而潮水褪去時(shí)，卻能看到誰在裸泳。

源自：PEVC新經(jīng)濟(jì)公眾號(hào)