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特色小鎮(zhèn)

湘潭特色小鎮(zhèn)土地政策30種方案,全面解析!

時間: 2018-12-25 17:23:42來源: 湖南同豐項目管理咨詢有限公司

特色小鎮(zhèn)土地政策30種方案,全面解析!

農(nóng)民資訊 2018-09-05 14:56:19



現(xiàn)在,特色小鎮(zhèn)在我國已然成為萬億元級別的產(chǎn)業(yè)新風口,伴隨的風險也不小。其中一項很大的風險是落地問題。無論是哪種類型的小鎮(zhèn),都不可能飄在空中,朂終得落到土地上。



就需求端而言,特色小鎮(zhèn)作為新生事物,對土地的需求與以往有所不同;就政策供給端而言,土地政策很多,集成應(yīng)用的空間很大。但是,目前還缺乏專門針對特色小鎮(zhèn)的政策,供需對接不易。



建設(shè)特色小鎮(zhèn),重在一個“特”字,需要能突出自身特色的精準定位,并明確其規(guī)劃、建設(shè)、運營和投資主體。只留足城鎮(zhèn)發(fā)展空間對特色小鎮(zhèn)是不夠的,要以產(chǎn)業(yè)為重點,明確其重點產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè);不只是建設(shè)好就了事,后期產(chǎn)業(yè)運營非常重要。它不是什么房地產(chǎn)開發(fā)項目,而是特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的小鎮(zhèn)綜合體,需要細分結(jié)構(gòu)和組團,應(yīng)重視打造獨特的風貌,突出美麗人居環(huán)境和文化內(nèi)涵。



從類型來看,特色小鎮(zhèn)主要有產(chǎn)業(yè)型和文化旅游型兩種,也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”。產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)可以細分為工業(yè)小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、工業(yè)遺產(chǎn)小鎮(zhèn)、礦山小鎮(zhèn)和田園小鎮(zhèn)等等。按區(qū)位分,有單點布局的,但更多的特色小鎮(zhèn)依托大中城市或者交通節(jié)點布局。不同的主體產(chǎn)業(yè),不同的區(qū)位,對土地的要求也有所不同。





特色小鎮(zhèn)建設(shè)運營中,往往不同程度存在對相應(yīng)土地政策“不了解”“不會用”“不敢用”和“懶得用”等問題,特別是一些低級錯誤,降低了依法解決小鎮(zhèn)發(fā)展用地的保障能力,甚至人為增加了違法用地。

土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多,同一個問題的相關(guān)規(guī)定往往散見于不同的法規(guī)和政策文件中。需要對這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成,同時結(jié)合項目的性質(zhì)、特點和用地需求,加強用地策


劃,研究提出所需各類建設(shè)用地的解決方案,朂終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。


按照現(xiàn)行政策,有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。

方案一:使用存量國有建設(shè)用地




1.批準使用:市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地,辦理批準使用手續(xù),即批準用于建設(shè)市政道路等,可以發(fā)建設(shè)用地批準書,但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。

2.國有土地劃撥,即行政方式。

3.國有土地使用權(quán)出讓。

4.國有土地租賃。

5.國有土地使用權(quán)作價出資或入股。

除批準使用和劃撥外,其他三種方式屬于有償使用。其中,出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種,作價出資或入股因有明確的使用者,只能通過協(xié)議方式配置。



方案二:圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項目



土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地,被稱為“圈內(nèi)用地”。為實施規(guī)劃,需要占用圈內(nèi)用地,涉及農(nóng)用地的,應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的,應(yīng)當辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),具體建設(shè)項目用地由市、縣人民政府批準,由市、縣國土資源部門依法供應(yīng)。

方案三:圈外單獨選址建設(shè)項目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地范圍外土地的,經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設(shè)。涉及農(nóng)用地的,應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉及集體所有土地的,應(yīng)當辦理土地征收審批手續(xù);土地供應(yīng)方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時一并批準。

方案四:使用國有農(nóng)用地

建設(shè)需要使用國有農(nóng)用地的,應(yīng)當在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后,依法辦理供應(yīng)手續(xù),不用辦理征收手續(xù)。

方案五:直接使用集體建設(shè)用地

有六種情形可使用集體建設(shè)用地。

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。

2、村民住宅。

3、集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的。

4、以集體經(jīng)濟組織為主體開發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè),或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價出資入股、聯(lián)營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。

5、在33個農(nóng)村“三塊地”改革試點,集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價出資或入股,用于商品住宅以外的經(jīng)營性項目。

6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員,可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂;也可通過租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。



方案六:使用國有未利用地

建設(shè)項目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地,不需修改規(guī)劃,也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù),直接批準用地。

方案之七:使用集體未利用地

可以參照方案五,直接作為集體建設(shè)用地使用。而國家建設(shè)項目使用集體未利用地的,應(yīng)當辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地;不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),不需要用地計劃指標,不繳納新增費和耕地開墾費。

方案八:使用設(shè)施農(nóng)用地

設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地,農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。設(shè)施農(nóng)業(yè)項目不同于一般的建設(shè)項目,其用地也不同于一般建設(shè)項目用地,符合要求的設(shè)施農(nóng)用地不屬于建設(shè)用地,按農(nóng)用地進行管理,不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),不作為新增建設(shè)用地管理。附屬設(shè)施和配套設(shè)施用地有一定比例限制。

設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地:

?經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機農(nóng)資存放、維修場所;

?以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂;

?以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)******性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。

方案九:結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對項目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排,必然涉及到項目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項目用地調(diào)整(地類調(diào)整和供地安排)。土地整治實施規(guī)劃經(jīng)批準后,應(yīng)當依據(jù)經(jīng)批準的實施規(guī)劃,相應(yīng)調(diào)整項目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類,直接為項目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應(yīng)用地手續(xù),不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分,應(yīng)當依法辦理供地手續(xù)。



方案十 ~ 方案三十一

使用增減掛鉤項目建新區(qū)用地的,視同建設(shè)用地;

農(nóng)業(yè)項目使用國有農(nóng)用地,有承包經(jīng)營、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場職工按要求耕種等方式;

農(nóng)業(yè)項目使用集體農(nóng)用地,有承包經(jīng)營、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式;

使用四荒地等未利用地的,有承包經(jīng)營、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式,使用年限朂長50年,使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等,用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批;

農(nóng)村三項建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的,應(yīng)當先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后,再由縣市人民政府批準使用;

符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地,不屬于建設(shè)用地,不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),不占建設(shè)用地指標;

地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地,按照地質(zhì)災(zāi)害治理項目辦理項目審批手續(xù),不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù),不占用指標,但應(yīng)當足額安置補償。

根據(jù)項目具體需求不同,還有填海造地、搶險救災(zāi)用地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復(fù)墾置、低效地再開發(fā)利用、管線用地(需設(shè)置地役權(quán))、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。



此外,還可以通過市場解決項目用地:

?以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán);

?以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標公司控制權(quán),進而實現(xiàn)開發(fā)利用目標土地的目的;

?以合作開發(fā)方式開發(fā)利用目標土地;

?原有建設(shè)用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項目用地;

?原有建設(shè)用地辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)后,用作發(fā)展項目用地。

可以看出,土地政策梳理集成可以形成了很多種用地解決方案,政策應(yīng)用空間很大,不管是搞房地產(chǎn)開發(fā)、搞工業(yè)建設(shè)項目,還是搞特色小鎮(zhèn)建設(shè),如果不懂土地政策集成應(yīng)用,會錯失很多的機會,增加很多工作難度和開發(fā)成本。



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